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借贷关系中以商品房买卖合同作为担保的性质
作者:榆林中院 王燕  发布时间:2016-12-23 11:32:05 打印 字号: | |

近几年来,往往出现一种与常规担保合同有所不同的担保纠纷民事案件,商品房的开发商与他人进行融资时,以借款人和出借人的名义订立商品房买卖合同,约定借款期限届满时不能清偿债务即履行商品房买卖合同,以交付房屋抵偿借款。这种民事纠纷的真实法律关系究竟是什么,其担保的性质是债权担保还是物权担保,得探讨。

用商品房买卖合同对借贷合同提供担保,确实能够起到担保作用,特别是在商品房买卖合同中约定较低的房价,当房价上涨时更能督促借款人清偿债务,避免承担对自己较为不利的违约后果。当事人订立商品房买卖合同,以商品房买卖合同作为对借贷合同的担保,形式上是商品房买卖合同,买受人依据合同享有债权,如借款人能够及时清偿债务,出借人享有的商品房买卖合同的债权就消灭,商品房买卖合同不再履行;如借款人不履行债务,出借人即可行使商品房买卖合同约定的要求交付房屋的债权,并且可以要求用房屋清偿债务,消灭债权。实质上,对借贷合同发生担保作用的是商品房买卖合同的标的物,而不是该合同的债权。

因此,商品房买卖合同发生担保作用的不是债权,而是债权的标的物,即买卖合同的标的物--房屋,是房屋的所有权转移对借贷合同的债权发生担保作用。由此可以看出,以商品房买卖合同作为借贷合同实现债权的担保,并不是债权担保,而是不动产所有权的担保。借款人不履行债务时即必须用约定的房屋所有权转移来清偿债务。一般而言,用债权作为担保,应当设立权利质权,债务人将自己的或者他人的债权质押给债权人,用质押的债权担保债务的履行,而用商品房买卖合同担保并未以债权设立质权。因此,商品房买卖合同担保借贷合同债权,不是债权担保,而是物权的担保。

责任编辑:叶子
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